Министерство образования, науки и молодежной политики
Краснодарского края
Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Краснодарского края «Колледж Ейский»
СБОРНИК ЗАДАНИЙ И ЗАДАЧ
ПО МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества
Для студентов специальности
21.02.05 Земельно-имущественные отношения
г.Ейск
2016г.
Рассмотрено ОДОБРЕНО:
на заседании цикловой комиссии Организационно-методической комиссией
бухгалтерских дисциплин и дисциплин ГБПОУ КК «Колледж Ейский»
специальности земельно-имущественные Протокол №__ «___»______201_г.
отношения Председатель_________ /Е.Н. Литвинова/
Протокол № от _______________
Председатель _________/О.Н. Федорова/
Сборник заданий и задач по МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества составлен в соответствии с рабочей программой, разработанной на основе федерального государственного образовательного стандарта по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.
Составитель:
Федорова О.Н., преподаватель ГБПОУ КК «Колледж Ейский»
Пояснительная записка
Целью данного сборника является оказание методической помощи студентам для закрепления практических навыков в процессе самостоятельной работы по МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества».
Методическое пособие включает в себя задачи и задания с помощью которых студент научится:
- осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам,
- производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки
- обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки,
- рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками,
- классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией,
- оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.
Задача 1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?
Задача 2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%.
Задача 3. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн. руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год?
Задача 4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%.
Задача 5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн. руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.
Задача 6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.
Задача 7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет. Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:
1) первоначальный взнос 500 тыс. руб.;
2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет 200 тыс. руб.;
3) процентная ставка 8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)?
Задача 8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1.
Остаток долга
2.
Общий платеж по кредиту
В том числе
2.1.
погашение основной суммы долга
2.2.
проценты по обслуживанию долга
Задача 9. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Задача 10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
Задача 11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Задача 12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Вариант использования
офис
магазин
кафе
1.
Площадь помещения, м2
1000
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
24000
25500
23000
3.
Потери от недоиспользования, %
10
10
10
4.
Операционные расходы, руб./м2 в год
2500
2500
3500
5.
Ставка капитализации, %
15
15
15
6.
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
0
200000
0
Задача 13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:
1-й год - 500; 2-й год - 1200; 3-й год - 1250; 4-й год - 1300.
В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.
Задача 14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования
Прогнозный период
Постпрог-нозный период
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
1.
Площадь помещения, м2
500
2.
Рыночная ставка аренды, тыс. руб./м2 в год
25
26
26,5
27
3.
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
4.
Операционные расходы (без учета ремонта), руб./м2 в год
2000
2050
2100
2200
5.
Расходы на ремонт, руб./м2
5000
0
0
0
Задача 15. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель
Объекты -аналоги
№1
№2
№3
№4
Цена продажи, руб.
2 000 000
1 600 000
1 500 000
1 100 000
ЧОД, руб.
400 000
305 000
310 000
215 000
Задача 16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 155 000 руб./кв.м., цена объекта в спальном районе - 140 000 руб./кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб./кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки
Объект-аналог
В центре
В спальном районе
В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
Задача 17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:
:
:
:
:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
155
147
140
Время продажи
10 апреля 2013
Апрель 2013
Январь 2013
Октябрь 2012
Корректировка на время продажи
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 97 тыс. руб./кв.м, в
удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:
:
:
:
:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
152
117
119
Состояние
Корректировка на время продажи
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания - 1700 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.
70000
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки
2,67
Прибыль предпринимателя
25%
НДС
18%
Задача 20. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы здания
Характеристика материалов здания
Выявленные дефекты конструктивного элемента
Оценка физиче-ского износа, %
Удельный вес элемента, %
Фундамент
Железобетонный
Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины
30
5
Стены и перегородки
Железобетонные панели
признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.
20
14
Перекрытие
Железобетонные плиты
Трещины в стыках, мелкие трещины
20
25
Крыша / Кровля
Рулонная по бетонному основанию
Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный
40
6
Полы
Плиточные
Стирание поверхности в ходовых местах
20
8
Проемы
Оконные: двойные створные, двери: филенчатые
Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;
Двери - полотна вполне исправны
10
10
Отделка
улучшенная штукатурка с высококачественной окраской
Частичное осыпание штукатурки
20
9
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;
30
20
Прочие работы
Отмостки
Трещины
40
Задача 21. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 1%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
Задача 22. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Задача 23. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Задача 24. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис разного класса или торговое. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Вариант использования
Офис В+
Офис В-
торговое
1.
Площадь помещения, м2
500
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
22000
20000
20000
3.
Потери от недоиспользования, %
10
10
10
4.
Операционные расходы, руб./м2 в год
3900
3000
3500
5.
Ставка капитализации, %
15
15
15
6.
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
200000
0
0
Задача 25. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год - 800; 2-й год - 1200; 3-й год - 1400; 4-й год - 1450. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 6500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2 %, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.
Задача 26. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 9%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 3%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования
Прогнозный период
Постпрог-нозный период
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
1.
Площадь помещения, м2
300
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
15000
15500
16000
16500
3.
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
4.
Операционные расходы ( без учета ремонта), руб./м2 в год
2450
2500
2650
2700
5.
Расходы на ремонт, руб./ м2
5000
0
0
0
Задача 27. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 тыс. руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель
Объекты -аналоги
№1
№2
№3
№4
Цена продажи, руб.
12 000 000
1 500 000
1 400 000
1 000 000
ЧОД, руб. в год
2 000 000
300 000
290 000
190 000
Задача 28. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 140 000 руб./кв.м., цена объекта в спальном районе - 130 000 руб./кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб./кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки
Объект-аналог
В центре
В спальном районе
В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
Задача 29. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2015) площадью 50 кв.м..
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
145
140
Время продажи
Апрель 2015
Январь 2015
Октябрь 2014
Корректировка на время продажи
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 30. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 120 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 90 тыс. руб./кв.м .
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:
:
:
:
:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
120
115
Состояние
Корректировка на состояние
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 31. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Физический износ здания составляет 26%. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Строительный объем здания - 1500 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.10г. (без учета НДС и прибыли предпринимателя), руб./куб.м.
4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2010 г. на дату проведения оценки
1,67
Прибыль предпринимателя
25%
НДС
18%
Задача 32. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 10 млн. рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 млн. рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы здания
Характеристика материалов здания
Выявленные дефекты конструктивного элемента
Оценка физиче-ского износа, %
Удельный вес элемента, %
Фундамент
Железобетонный
Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины
30
5
Стены и перегородки
Железобетонные панели
признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.
30
14
Перекрытие
Железобетонные плиты
Трещины в стыках, мелкие трещины
20
25
Крыша / Кровля
Рулонная по бетонному основанию
Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный
40
6
Полы
Плиточные
Стирание поверхности в ходовых местах
20
8
Проемы
Оконные: двойные створные, двери: филенчатые
Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;
Двери - полотна вполне исправны
10
10
Отделка
улучшенная штукатурка с высококачественной окраской
Частичное осыпание штукатурки
20
9
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;
30
21
Прочие работы
Отмостки
Трещины
20
2
Задача 33. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга
Задача 34. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда
Задача 35. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда
36.Задание: Описать объект оценки используя технический паспорт
Характеристика
Описание
1
2
Адрес объекта:
Местоположение:
Тип объекта недвижимости:
Цель оценки:
Оцениваемые права:
Год постройки:
Площадь помещения, м2
Класс капитальности
Строительные характеристики:
Фундамент
Стены
Перекрытия
Перегородки
Кровля
Наружная отделка
Окна
Внутренняя отделка:
кухня
жилые комнаты
санитарный узел
Системы инженерного обеспечения
Водопровод
Электросети
Канализационная сеть
Система отопления и охлаждения
Телефон
Радио
Телевидение
Сигнализация
Внешнее благоустройство
Стоянка для автомашин
Уличное освещение
Тротуары
Наличие коммунальных услуг
Транспортная доступность
Рельеф
Затопляемость
Подземные воды
37. Задание: Заполните таблицу и определите накопленный износ объекта
Конструкции
Удельный вес, в %
Износ элемента, %
коэффициент функционального износа
Поправочный индекс
Индекс
1. Фундамент
2. Стены и Перегородки
3. Перекрытия
4. Кровля
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Внутренняя сантехника
9. Прочие работы
Итого
Задача 38. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 15% годовых, 2540 долларов.
Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года:
Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца
Задача 39. Определить текущую стоимость 3256 долл., которые будут получены в конце года при 13%-й ставке дисконта.
Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года:
Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца:
Задача 40. Участок 55 х 64 м зонирован под жилую или торговую застройку. Оценщик должен по всем вариантам использования собрать информацию по стоимости строительства, чистому операционному доходу, рыночным ставкам отдачи. Выяснилось, что рыночный коэффициент капитализации на постройки – 15%, на землю – 12%.
Показатели, $
Жилой дом
Офисное здание
Магазин
Стоимость строительства
1 126 000
1 054 000
983 000
ЧОД
125 000
163 000
144 000
Доход на сооружения (15%)
Доход на землю (12%)
Стоимость земли
Задача 41. Склад может быть сдан по цене, обеспечивающей владельцам $43 000 чистого дохода в год. Владельцы задумали часть складских помещений превратить в офисные и соответственно поднять арендные платежи. Переделка будет стоить им приблизительно $126 000 и, вероятно, повысит рыночную стоимость объекта, которая ныне составляет $574 000. Оценщик рассчитал, что с офисными помещениями годовая арендная плата может быть повышена до $85 000, хотя площадь складских помещений и уменьшится. Определить НЭИ объекта.
Показатели, $
Только склад
Склад с офисом
ЧОД
Коэффициент капитализации, %
13,0
13,0
Капитализированный ЧОД
Стоимость реконструкции
Рыночная стоимость объекта
Задача 42. Здание относится к 1-й группе капитальности, не имеет явных признаков физического износа. Определить физический износ здания по формуле Росса, если оно эксплуатируется в течение 17 лет, а Tнорм = 128 лет.
Задача 43. Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объектам (см. таблицу). Определить:
1) Корректировку на разницу в площади.
2) Корректировку на наличие сада.
3) Корректировку на наличие гаража.
параметры
Объект 1
(ОС1)
Объект 2
(ОС2)
Объект 3
(ОС3)
Объект 4
(ОС4)
Площадь, кв.м
126
126
158
158
Гараж
есть
есть
есть
нет
Сад
есть
нет
есть
нет
Цена продажи, $
45 000
48 000
51 000
57 000
Задача 44. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно, что чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 126 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому:
Показатели
Сделка,
·
Краснодарского края
Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Краснодарского края «Колледж Ейский»
СБОРНИК ЗАДАНИЙ И ЗАДАЧ
ПО МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества
Для студентов специальности
21.02.05 Земельно-имущественные отношения
г.Ейск
2016г.
Рассмотрено ОДОБРЕНО:
на заседании цикловой комиссии Организационно-методической комиссией
бухгалтерских дисциплин и дисциплин ГБПОУ КК «Колледж Ейский»
специальности земельно-имущественные Протокол №__ «___»______201_г.
отношения Председатель_________ /Е.Н. Литвинова/
Протокол № от _______________
Председатель _________/О.Н. Федорова/
Сборник заданий и задач по МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества составлен в соответствии с рабочей программой, разработанной на основе федерального государственного образовательного стандарта по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.
Составитель:
Федорова О.Н., преподаватель ГБПОУ КК «Колледж Ейский»
Пояснительная записка
Целью данного сборника является оказание методической помощи студентам для закрепления практических навыков в процессе самостоятельной работы по МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества».
Методическое пособие включает в себя задачи и задания с помощью которых студент научится:
- осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам,
- производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки
- обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки,
- рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками,
- классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией,
- оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.
Задача 1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?
Задача 2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%.
Задача 3. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн. руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год?
Задача 4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%.
Задача 5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн. руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.
Задача 6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.
Задача 7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет. Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:
1) первоначальный взнос 500 тыс. руб.;
2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет 200 тыс. руб.;
3) процентная ставка 8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)?
Задача 8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1.
Остаток долга
2.
Общий платеж по кредиту
В том числе
2.1.
погашение основной суммы долга
2.2.
проценты по обслуживанию долга
Задача 9. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Задача 10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
Задача 11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Задача 12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Вариант использования
офис
магазин
кафе
1.
Площадь помещения, м2
1000
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
24000
25500
23000
3.
Потери от недоиспользования, %
10
10
10
4.
Операционные расходы, руб./м2 в год
2500
2500
3500
5.
Ставка капитализации, %
15
15
15
6.
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
0
200000
0
Задача 13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:
1-й год - 500; 2-й год - 1200; 3-й год - 1250; 4-й год - 1300.
В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.
Задача 14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования
Прогнозный период
Постпрог-нозный период
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
1.
Площадь помещения, м2
500
2.
Рыночная ставка аренды, тыс. руб./м2 в год
25
26
26,5
27
3.
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
4.
Операционные расходы (без учета ремонта), руб./м2 в год
2000
2050
2100
2200
5.
Расходы на ремонт, руб./м2
5000
0
0
0
Задача 15. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель
Объекты -аналоги
№1
№2
№3
№4
Цена продажи, руб.
2 000 000
1 600 000
1 500 000
1 100 000
ЧОД, руб.
400 000
305 000
310 000
215 000
Задача 16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 155 000 руб./кв.м., цена объекта в спальном районе - 140 000 руб./кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб./кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки
Объект-аналог
В центре
В спальном районе
В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
Задача 17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:
:
:
:
:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
155
147
140
Время продажи
10 апреля 2013
Апрель 2013
Январь 2013
Октябрь 2012
Корректировка на время продажи
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 97 тыс. руб./кв.м, в
удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:
:
:
:
:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
152
117
119
Состояние
Корректировка на время продажи
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания - 1700 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.
70000
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения оценки
2,67
Прибыль предпринимателя
25%
НДС
18%
Задача 20. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы здания
Характеристика материалов здания
Выявленные дефекты конструктивного элемента
Оценка физиче-ского износа, %
Удельный вес элемента, %
Фундамент
Железобетонный
Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины
30
5
Стены и перегородки
Железобетонные панели
признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.
20
14
Перекрытие
Железобетонные плиты
Трещины в стыках, мелкие трещины
20
25
Крыша / Кровля
Рулонная по бетонному основанию
Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный
40
6
Полы
Плиточные
Стирание поверхности в ходовых местах
20
8
Проемы
Оконные: двойные створные, двери: филенчатые
Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;
Двери - полотна вполне исправны
10
10
Отделка
улучшенная штукатурка с высококачественной окраской
Частичное осыпание штукатурки
20
9
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;
30
20
Прочие работы
Отмостки
Трещины
40
Задача 21. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 1%, премия за инвестиционный менеджмент - 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
Задача 22. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2%, премия за низкую ликвидность - 5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.
Задача 23. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка доходности составляет 10%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Задача 24. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис разного класса или торговое. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.
Вариант использования
Офис В+
Офис В-
торговое
1.
Площадь помещения, м2
500
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
22000
20000
20000
3.
Потери от недоиспользования, %
10
10
10
4.
Операционные расходы, руб./м2 в год
3900
3000
3500
5.
Ставка капитализации, %
15
15
15
6.
Расходы на ремонт, который необходимо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.
200000
0
0
Задача 25. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей: 1-й год - 800; 2-й год - 1200; 3-й год - 1400; 4-й год - 1450. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 6500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2 %, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.
Задача 26. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 9%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 3%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования
Прогнозный период
Постпрог-нозный период
1-й год
2-й год
3-й год
4-й год
1.
Площадь помещения, м2
300
2.
Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год
15000
15500
16000
16500
3.
Потери от недоиспользования, %
50
20
15
15
4.
Операционные расходы ( без учета ремонта), руб./м2 в год
2450
2500
2650
2700
5.
Расходы на ремонт, руб./ м2
5000
0
0
0
Задача 27. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 тыс. руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Показатель
Объекты -аналоги
№1
№2
№3
№4
Цена продажи, руб.
12 000 000
1 500 000
1 400 000
1 000 000
ЧОД, руб. в год
2 000 000
300 000
290 000
190 000
Задача 28. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 140 000 руб./кв.м., цена объекта в спальном районе - 130 000 руб./кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб./кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценки
Объект-аналог
В центре
В спальном районе
В промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
Задача 29. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2015) площадью 50 кв.м..
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
145
140
Время продажи
Апрель 2015
Январь 2015
Октябрь 2014
Корректировка на время продажи
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 30. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии 120 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 90 тыс. руб./кв.м .
Характеристики
Оцениваемый объект
Аналоги
1
2
3
Первоначальная цена, тыс. руб./кв.м
Корректировка
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
:
:
:
:
:
Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м
-
150
120
115
Состояние
Корректировка на состояние
-
Скорректированная цена
-
Средняя скорректированная цена по аналогам
Стоимость объекта оценки
Задача 31. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750000 рублей. Физический износ здания составляет 26%. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Строительный объем здания - 1500 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.10г. (без учета НДС и прибыли предпринимателя), руб./куб.м.
4954,65
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2010 г. на дату проведения оценки
1,67
Прибыль предпринимателя
25%
НДС
18%
Задача 32. Определите стоимость объекта недвижимости, если полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта равна 10 млн. рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4 млн. рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.
Конструктивные элементы здания
Характеристика материалов здания
Выявленные дефекты конструктивного элемента
Оценка физиче-ского износа, %
Удельный вес элемента, %
Фундамент
Железобетонный
Признаки неравномерной осадки, незначительные трещины
30
5
Стены и перегородки
Железобетонные панели
признаков продолжающейся неравномерной осадки не наблюдается; качество материалов вполне удовлетворительное, местами незначительная сырость стен.
30
14
Перекрытие
Железобетонные плиты
Трещины в стыках, мелкие трещины
20
25
Крыша / Кровля
Рулонная по бетонному основанию
Общий износ, мелкие повреждения, материал вполне удовлетворительный
40
6
Полы
Плиточные
Стирание поверхности в ходовых местах
20
8
Проемы
Оконные: двойные створные, двери: филенчатые
Оконные - гнили нет, рамы исправны, окраска в порядке;
Двери - полотна вполне исправны
10
10
Отделка
улучшенная штукатурка с высококачественной окраской
Частичное осыпание штукатурки
20
9
Санитарно-технические и электротехнические устройства
Центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение
Общий износ, нагревательные и другие приборы всей системы в исправности и на месте; изолировка местами повреждена; водопровод - в трубопроводе имеются следы мелкого ремонта; функционирование правильное, утечки воды не наблюдается;
30
21
Прочие работы
Отмостки
Трещины
20
2
Задача 33. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга
Задача 34. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 40%. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда
Задача 35. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда
36.Задание: Описать объект оценки используя технический паспорт
Характеристика
Описание
1
2
Адрес объекта:
Местоположение:
Тип объекта недвижимости:
Цель оценки:
Оцениваемые права:
Год постройки:
Площадь помещения, м2
Класс капитальности
Строительные характеристики:
Фундамент
Стены
Перекрытия
Перегородки
Кровля
Наружная отделка
Окна
Внутренняя отделка:
кухня
жилые комнаты
санитарный узел
Системы инженерного обеспечения
Водопровод
Электросети
Канализационная сеть
Система отопления и охлаждения
Телефон
Радио
Телевидение
Сигнализация
Внешнее благоустройство
Стоянка для автомашин
Уличное освещение
Тротуары
Наличие коммунальных услуг
Транспортная доступность
Рельеф
Затопляемость
Подземные воды
37. Задание: Заполните таблицу и определите накопленный износ объекта
Конструкции
Удельный вес, в %
Износ элемента, %
коэффициент функционального износа
Поправочный индекс
Индекс
1. Фундамент
2. Стены и Перегородки
3. Перекрытия
4. Кровля
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Внутренняя сантехника
9. Прочие работы
Итого
Задача 38. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 15% годовых, 2540 долларов.
Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года:
Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца
Задача 39. Определить текущую стоимость 3256 долл., которые будут получены в конце года при 13%-й ставке дисконта.
Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года:
Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца:
Задача 40. Участок 55 х 64 м зонирован под жилую или торговую застройку. Оценщик должен по всем вариантам использования собрать информацию по стоимости строительства, чистому операционному доходу, рыночным ставкам отдачи. Выяснилось, что рыночный коэффициент капитализации на постройки – 15%, на землю – 12%.
Показатели, $
Жилой дом
Офисное здание
Магазин
Стоимость строительства
1 126 000
1 054 000
983 000
ЧОД
125 000
163 000
144 000
Доход на сооружения (15%)
Доход на землю (12%)
Стоимость земли
Задача 41. Склад может быть сдан по цене, обеспечивающей владельцам $43 000 чистого дохода в год. Владельцы задумали часть складских помещений превратить в офисные и соответственно поднять арендные платежи. Переделка будет стоить им приблизительно $126 000 и, вероятно, повысит рыночную стоимость объекта, которая ныне составляет $574 000. Оценщик рассчитал, что с офисными помещениями годовая арендная плата может быть повышена до $85 000, хотя площадь складских помещений и уменьшится. Определить НЭИ объекта.
Показатели, $
Только склад
Склад с офисом
ЧОД
Коэффициент капитализации, %
13,0
13,0
Капитализированный ЧОД
Стоимость реконструкции
Рыночная стоимость объекта
Задача 42. Здание относится к 1-й группе капитальности, не имеет явных признаков физического износа. Определить физический износ здания по формуле Росса, если оно эксплуатируется в течение 17 лет, а Tнорм = 128 лет.
Задача 43. Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объектам (см. таблицу). Определить:
1) Корректировку на разницу в площади.
2) Корректировку на наличие сада.
3) Корректировку на наличие гаража.
параметры
Объект 1
(ОС1)
Объект 2
(ОС2)
Объект 3
(ОС3)
Объект 4
(ОС4)
Площадь, кв.м
126
126
158
158
Гараж
есть
есть
есть
нет
Сад
есть
нет
есть
нет
Цена продажи, $
45 000
48 000
51 000
57 000
Задача 44. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно, что чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 126 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому:
Показатели
Сделка,
·
Приложенные файлы
